Huiseigenaar, het is tijd om je beste paard van stal te halen!
De auto, je heilige koe. Je eigen huis, het beste paard van stal.
Er is weinig tegen in te brengen dat het overleggen van een goed bijgehouden onderhoudsboekje je auto aantrekkelijker maakt voor de verkoop. Een toekomstige koper zal er naar vragen en indien stempels of aantekeningen ontbreken, of dat het vrijwel leeg is, dan is de auto voor de koper minder waard in vergelijking met dezelfde auto met een volledige documentatie.
Maar waarom doe je dit wel voor je auto, die direct na aanschaf in waarde daalt, maar niet voor je eigen huis, kapitaal dat normaliter in waarde stijgt? Komt dat door de aanname dat onroerend goed over een bepaalde tijd altijd in waarde stijgt? Of heeft het te maken met de huidige taxatie methodologie, welke met name gebaseerd is op de vierkante meter prijzen bij jou in de buurt? Aan de huidige rentestand zou het niet moeten liggen; immers, een lening wordt door de koper aangegaan, ongeacht de kwaliteit en overhandigde documentatie van een woning.
In de praktijk werkt het vaak zo dat makelaars en taxateurs niet genoeg nadruk leggen op de onderhouds- en verbeteringsinvesteringen die gedaan zijn – factoren die de eigenaar zelf kan beïnvloeden. Er wordt met name gekeken naar de verkoopwaarde van vergelijkbare verkochte woningen in de buurt, veelal factoren die niet te beïnvloeden zijn door de eigenaar. De staat van de woning bepaalt in mindere mate de verkoopprijs – of in ieder geval is de kwaliteitsinjectie niet direct in de taxatiewaarde terug te vinden, op een manier die recht doet aan de investering. Mocht er eventueel een bouwkundige keuring gedaan worden, dan is het volgens Vereniging Eigen Huis niet meer dan een visuele inspectie; muren en vloeren mogen niet worden opengebroken.
Total cost of ownership methode als grondslag voor waardebepaling
Over smaak valt niet te twisten, maar de kwaliteit van en de investering in onderhoud en verbetering zou een voorname plek moeten hebben in de waardebepaling van een woning. Om een goed beeld te krijgen van de uitgaven die wooneigendom over een periode met zich mee brengt, dienen de totale kosten in acht te worden genomen. Namelijk de koopsom, de hypotheekrente en de gebruikskosten – zoals uitgaven voor energie- en watergebruik – maar ook het op peil houden van de woning zelf gedurende deze periode. Dit geeft een beter beeld van de echte waarde van een woning en dus ook de prijsaanpassing die gemaakt dient te worden.
Het zou dus beter zijn om een grotere rol toe te dichten aan gedane onderhouds- en verbeteringsinvesteringen. Op deze manier heeft de nieuwe eigenaar een betrouwbaardere indruk van de kosten die de komende jaren gemaakt dienen te worden om de staat van de woning te behouden of te verbeteren. Als een koper de totale uitgaven over deze periode inclusief de aankoopsom als vertrekpunt neemt om een bod te kunnen doen – en daarbij ook geholpen wordt door een verbeterde taxatie methodologie – dan komt de waardebepaling veel eerlijker en inzichtelijker tot stand. Een verbeterde taxatie methode zou minstens de kosten van het toekomstig noodzakelijk onderhoud mee moeten nemen, maar ook de kwaliteit en aanwezigheid van documentatie van gedane onderhoudsinvesteringen. Dus een total cost of ownership waardering als grondslag voor taxatie.
Een onderhoudsboekje van je huis is de basis
Laat ik terugkomen op het voorbeeld van het onderhoudsboekje van de auto. Waarom speelt dit voor de aanschaf van een auto wel een belangrijke rol en momenteel voor de aanschaf van een eigen huis niet? Slijt een auto meer en is het daardoor van belang dat hij goed onderhouden is? Speelt het (gebrek aan) vertrouwen in de verkopende partij een grotere rol, dat het noodzakelijk is om bewijzen te tonen wat en door wie de auto onderhouden is? Is het voor onroerend goed niet hetzelfde, of zelfs belangrijker, aangezien het hier om erg veel geld gaat?
Een antwoord op deze vragen kan men zoeken in gewenning en het gebrek aan eisen die gesteld worden door de koper – gedeeltelijk vanwege marktwerking – en door instanties zoals de overheid en hypotheekverstrekkers. Een onderhoudsboekje voor een eigen huis biedt uitkomst. Een pas waar alles bijgehouden wordt: van de belangrijkste materialen (ook achter de muren), de aannemers, garantiebewijzen, rekeningen tot aan de planning van toekomstige verbouwingsprojecten, zou uitkomst kunnen bieden. De geschiedenis van het huis blijft gewaarborgd en indien nodig, kan eenvoudig in detail overlegd worden wat er in en aan het huis gedaan is.
De overheid als katalysator, de markt doet de rest
Een Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP) is sinds 1 januari 2018 verplicht voor VvE’s en beweegt de sector al de juiste richting in. De VvE-leden zijn hierdoor beter op de hoogte van de kwaliteit van het pand en de te plannen uitgaven. Voor individuele woningen is dit vaak niet het geval, wat tot verkeerde waardebepalingen en dus ook onjuiste huizenprijzen leidt. Zeker op de huidige verkopersmarkt is een kat in de zak snel gekocht. Een ongedocumenteerde en matig onderhouden woning wordt voor een te hoge prijs verkocht, terwijl er voor toekomstig en noodzakelijk onderhoud onevenredig hoge uitgaven bijkomen. Hypotheekverstrekkers zullen op termijn ook meegaan, aangezien deze hogere mate van transparantie de zogenaamde loan-to-value ratios verbetert.
Het Klimaatakkoord voor de Gebouwde Omgeving zou een goede katalysator kunnen zijn voor beter en gedocumenteerd inzicht in de kwaliteit van de woning. Als huiseigenaren aangemoedigd of zelfs verplicht worden te investeren in de duurzaamheid – en dus ook de kwaliteit – van de eigen woning, dan is het niet ondenkbaar dat de bewijzen die overlegd dienen te worden, niet alleen door de overheid op waarde geschat worden, maar ook vanwege het kostenaspect door huiseigenaren en kopers. Als deze lijn doorgetrokken wordt, zullen kopers dezelfde transparantie verwachten bij het kopen van een huis, als bij de aankoop van een auto.
Laat het beste paard van stal eens goed in de bek kijken
Het bewustzijn van een onderhoudsboekje voor het eigen huis wordt groter en dit is een goede ontwikkeling. De auto sector heeft de weg geplaveid voor de heilige koe. Nu is het aan de woningsector om het beste paard van stal te halen en in de bek te laten kijken!
